«bpravo.ru» — практика применения законодательства.

Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения

В настоящее время политика государства такова, что само государство всяческими способами пытается отстраниться от приобретения имущества в собственность. Особенно ярко эта тенденция выражается в наследственном праве. Но помимо сферы наследственного права государство использует немало способом передачи имущества в собственность граждан.

Главная задача современного российского государства – оставить имущество в гражданском обороте, чтобы его продолжали продавать, покупать, сдавать в аренду, да и просто пользоваться. Имущество, пока оно существует, должно приносить доход, а не быть парализовано судебными разборками и произволом чиновников осуществляющих права собственника.

Одним из способов решения этих задач и является передача в собственность имущества лицу, владевшему им в течение длительного срока.

***

Этому способу посвящена статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она гласит что «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)» В этой статье мы рассмотрим случай применения этой статьи к недвижимому имуществу, в частности к земельному участку.

Положения этой статьи достаточно широко применяются юридическими лицами, и практика арбитражных судов по этому вопросу весьма подробно разработана. А вот судам общей юрисдикции, рассматривающим дела с участием граждан, приходится сталкиваться с такими ситуациями намного реже. Хотя во время юридических консультаций по вопросам приобретения недвижимости в собственность этот вариант возникает достаточно часто. Приобретательная давность – последнее прибежище владельца недвижимого имущества потерявшего или так и не получившего документы на это имущество.

Многие граждане предполагают что это очень просто – их родители получили эту землю при Брежневе, посадили деревца и построили домик, и с тех пор они проводят на этом участке каждые летние выходные в течение двадцати с лишним лет, поэтому пятнадцатилетний срок уже прошел и однозначно можно получить землю по давности владения.

Увы, в суде эта ситуация усложняется многократно становясь для гражданина сплошным сюрпризом. На этих страницах мы постараемся подготовить владельцев к этим сюрпризам и развеять многие опасные заблуждения.

Однако следует учесть что многие вопросы, возникающие при применении статьи 234 ГК РФ до сих пор однозначно не решены, поэтому нам придется углубиться в дебри юридической теории и растолковать эти вопросы для себя и для суда.

***

В начале повествования мы немного нарушим порядок изложения и рассмотрим наиболее значимый вопрос, касающийся давности владения. Это вопрос о сроках.

Дело в том, что помимо пятнадцати лет владения участком должен истечь срок исковой давности равный трем годам. Именно в течение трех лет собственник земельного участка (обычно - государство) вправе истребовать этот участок из незаконного владения. Только если собственник в течение трех лет не истребовал у владельца земельный участок, и таким образом как бы отказался от него, начинает считаться пятнадцатилетний срок владения. Поэтому право на приобретение земельного участка возникает фактически после восемнадцати лет непрерывного, открытого и добросовестного владения.

Кроме того, следует учесть, что положения статьи 234 ГК РФ принятого в 1994 году, и начавшего действовать в 1995 году, имеют обратную силу. То есть сроки приобретательной давности, предусмотренные ГК РФ могут начинать свое исчисление с момента, возникшего до принятия этого кодекса. Об этом говорит статья 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указывающая что, действие статьи 234 Кодекса распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.

Обычно граждане начинают высчитывать сроки с момента получения земельного участка во владение и пользование. Обычно происходило еще в советские времена и к настоящему времени период владения участком насчитывает уже десятки лет, что укрепляет владельца в его уверенности в получении права собственности.

Но мнение теоретиков юриспруденции относительно этого факта несколько иное. И это мнение может быть использовано судом или иными участниками процесса. Поэтому озвучим его.

Наиболее благоприятное для владельцев участков мнение утверждает, что восемнадцатилетний срок давности владения земельным участком истекает 1 июля 2008 года. Это объясняется тем, что до принятия 23 ноября 1990 г. Закона РСФСР "О земельной реформе" вся земля принадлежала государству. А ГК РСФСР 1964 г. закреплял положение о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения. Поэтому пока действовали эти положения, государство могло истребовать у владельца земельный участок в любой момент. Поскольку срок приобретательной давности в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ начинает течь только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, то срок давности владения просто не мог начать свое исчисление. Указанные нормы советского законодательства были отменены Законом СССР от 1 июля 1990 г. "О собственности в СССР".

Таким образом, срок исковой давности в отношении земельных участков начал течь не ранее 1 июля 1990 г., Следовательно, право собственности на земельные участки в силу приобретательной давности может возникнуть только после 1 июля 2008 г.

***

Еще одно «узкое место» в процессе признания права собственности – это процесс рассмотрения в суде.

Для этого необходимо обратиться к Гражданско-процессуальному кодексу Российской Федерации, в частности к подразделу IV. Статья 234 ГК РФ указывает что судом должен быть признан факт длительного и открытого владения имуществом. И после признания этого факта владелец может сразу же зарегистрировать право собственности на земельный участок в органе регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом суд должен установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет (приобретательная давность) для последующего признания права собственности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ).

Установление судом факта, в том числе владения и пользования недвижимым имуществом, осуществляется в порядке особого производства.

Гражданин желающий признать факт длительного владения земельным участком должен подать соответствующее (не исковое) заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка. В заявлении гражданин должен указать, что установление факта владения необходимо ему для последующей регистрации права собственности согласно статье 234 ГК РФ.

Так же в заявлении надо указать заинтересованное лицо, которым, скорее всего, будет администрация муниципального образования. Это обусловлено тем, что земля, приобретаемая по давности владения ранее, как правило, находилась в государственной собственности. После того как появилась возможность передавать землю в собственность, а так же появилась необходимость регистрировать права на земельные участки, вся земля продолжает считаться государственной, если на нее не выдано свидетельство удостоверяющие права другого лица. Поскольку земельным законодательством России предусмотрены права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, то до получения свидетельства о соответствующем праве собственности, правом распоряжения этими земельными участками, как правило, обладают муниципальные органы.

Наибольшим риском при рассмотрении дела в порядке особого производства судом, является вероятность установления наличия спора о праве. То есть заинтересованное лицо заявляет о своем праве на этот земельный участок. В таком случае, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения. После этого заявителю остается подать обычное исковое заявление уже не о признании факта владения и пользования, а о признании права собственности, указав бывшее заинтересованное лицо уже в качестве ответчика.

В большинстве случаев граждане сразу идут с исковым заявлением в суд и начинают требовать признания права собственности. Преимуществом такого способа является значительная экономия времени, а недостатком – принуждение органов муниципальной власти «биться» за этот участок. Кроме того, существует разница в объемах доказывания. В порядке особого производства заявителю необходимо лишь формально доказать факт владения и пользования земельным участком. В исковом процессе объем вопросов, подлежащих доказыванию, может быть намного больше. В частности, заявителю придется доказывать факт владения земельным участком как своим собственным. Поскольку в большинстве случаев правоустанавливающих документов относительно этого участка у заявителя не имеется, то его общение с государственными органами при попытке владеть участком как своим собственным крайне затруднительно. У такого владельца не будут брать налог на землю, и его не будут подключать к коммуникациям. Если же заявителю удавалось совершить подобные действия то только благодаря наличию у него каких либо правоустанавливающих документов. В таком случае в суде будет рассматриваться совсем иная ситуация, связанная с признанием права собственности независимо от давности владения, а не с его приобретением по давности.

Если на суде все прошло удачно, то остается последний этап приобретения права собственности – государственная регистрация права собственности на земельный участок. По итогам рассмотрения в суде выносится решение суда. С этим решением владелец участка обращается в орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью.

Прежде всего, надо учесть, что процедура государственной регистрации права на земельный участок установленного решением суда регулируется статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а не статьями о т. н. «дачной амнистии». В частности этой статьей предусмотрено направление судом копии его решения вступившего в законную силу сразу в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Хотя в рассматриваемом нами случае это действие врядли будет совершено судом. Поэтому гражданину самому предстоит получить в суде надлежаще заверенную копию и идти с ней и остальными необходимыми документами в регистрирующий орган.

***

Но прежде чем получить в суде решение в пользу владельца предстоит решить наиболее важную задачу – доказать факт длительного и непрерывного владения и пользования указанным земельным участком. ГПК РФ предусматривает существование письменных и вещественных доказательств, а так же свидетельских показаний. Чем многочисленнее и разнообразнее доказательства, тем больше шансов выиграть суд. Учитывая специфику рассматриваемого вопроса, большая часть доказательств будет состоять из свидетельских показаний и более ценных для суда – письменных доказательств.

Поэтому заявителю следует вызвать на процесс как можно больше свидетелей. Прежде всего это соседи – владельцы соседних участков. Возможно привлечение представителей государственных органов к которым приходилось обращаться по поводу участка, и которые могут подтвердить длительность, добросовестность, открытость владения участком.

Так же следует собрать комплект документов связывающих имя заявителя с земельным участком. Это могут быть заявления, обращения в органы власти, квитанции об оплате каких либо платежей. Эти документы будут доказывать как информированность муниципальных органов власти, т. е. собственника, о наличии владельца участка, так и добросовестность и открытость владения участком.

При теоретическом рассмотрении, ст. 234 ГК РФ для приобретения права собственности устанавливает пять необходимых условий:

1) длительность владения;

2) непрерывность владения;

3) открытость владения;

4) добросовестность владения;

5) владение имуществом как своим собственным.

Эта схема поможет сформировать заявителю комплекс доказательств.

Относительно длительности и непрерывности владения уже говорилось в начале статьи – с необходимо доказать что владение земельным участком осуществлялось владельцем по крайней мере с 1990 года. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право собственности, не должен сам оставлять имущество, т.е. совершать действия, "определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования". Непрерывность владения сохраняется при замене владельца его правопреемником (п. 3 ст. 234 ГК РФ) и не означает обязательного постоянного физического контакта владельца с имуществом.

Правопреемство устанавливается гражданским законодательством. Для граждан применяются, прежде всего, положения наследственного права. В частности следует обратить внимание, что до 1995 года наследственные отношения регулировались ГК РСФСР от 11.06.1964г. Однако в обоих кодексах присутствуют положения наследниках по закону которыми являются дети и супруг наследодателя. Поскольку наследодатель не являлся владельцем спорного земельного участка, то и передать его по завещанию он не мог. Поэтому правопреемство возможно только для наследников по закону.

Так же в обоих ГК предусмотрен такой способ принятия наследства как совершение действий свидетельствующих о фактическом принятии наследства, т. е. вступление во владение или в управление наследственным имуществом. (ст. 1153 ГК РФ). Исходя из вышесказанного, заявитель может присоединить к сроку давности срок владения земельным участком, которое осуществлял его умерший супруг или родитель, при условии, что он продолжил им пользоваться после смерти супруга или родителя.

Открытость и добросовестность владения определяется как документально, так и свидетельскими показаниями, о чем уже говорилось. Владение земельным участком "как своим собственным" должно подразумевать, что владелец "заботился" в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Владелец заботится об имуществе таким образом, как это делал бы на его месте любой рачительный хозяин, несет сопутствующее обладанию вещью бремя содержания.

Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. В целом, это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение всего срока нес бремя содержания земельного участка.

В данном случае следует воспользоваться положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривающим обязанности собственника и лица, не являющегося собственником земельного участка. Основными требованиями здесь являются: использование земельного участка по назначению, и осуществление платежей за землю.

Относительно использования участка по назначению все достаточно ясно, а вот осуществление платежей невозможно в связи с отсутствием документов удостоверяющих право владения этим участком.

***

Эта статья оценивает процесс приобретения права собственности на земельный участок как систему, и дает гражданам целостную картину этого очень неоднозначного правового института. Основная задача автора познакомить граждан с этим правовым институтом и указать насколько обыденная точка зрения на приобретательную давность отличается от точки зрения правоприменительных органов.

Возможно, материалы и советы включенные в эту статью помогут владельцам земельных участков сэкономить время, деньги и силы в процессе приобретения этих участков на основании статьи 234 ГК РФ «Приобретательная давность».

  • Bookmark and Share
  • 0
  • 29 октября 2008, 11:12
  • admin

Комментарии (0)

Rss

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.